观点 | 建设工程价款优先受偿权的司法实务痛点

建设工程价款优先受偿权，是一种担保物权，且是一种法定权利，可随工程价款的债权转让一并转移；若违反法律规定损害他人合法利益的，则当事人约定放弃或限制该等权利的条款为无效条款。

消费性商品房物权优先于普通债权保护，即商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款的，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的保护；只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可依前述规则予以保护。

建设工程价款优先受偿权的行权方式

1、承包人与发包人达成工程折价协议；

2、承包人在除斥期间内依法向法院提起诉讼；

3、承包人在除斥期间内依法向仲裁机构提申请仲裁；

4、承包人以案外人身份在执行过程中向执行法院提出优先受偿的主张；

5、承包人单方发函或单方向发包人主张工程价款优先受偿权的行权方式无效。

建设工程价款优先受偿权的行权期间

1、建设工程价款优先受偿权的行权期间为除斥期间，即为不变期间，不存在中止、中断、延长的说法。

2、民法典实施（2021年1月1日）之前，建设工程价款优先受偿权的行权期间最长为6个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

3、民法典实施（2021年1月1日）之后，建设工程价款优先受偿权的行权期间最长为18个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

法律实务痛点 tips

1、承包人或主债权受让人主张建设工程价款优先受偿权，必须向法院或仲裁机构提出权利要求，包括诉讼、仲裁、执行中提出权利主张；若承包人或主债权受让人单方以发函的方式主张建设工程价款优先受偿权的，则不会产生主张建设工程价款优先受偿权的法律效力。

2、承包人或主债权受让人主张建设工程价款优先受偿权，必须在约定的合理期间内（约定期间不得长于法定期间）或法定的行权期间内主张权利；付款期限未届，不得主张工程价款优先受偿权；超过法定行权期主张工程价款优先受偿权不受法律保护。

3、建设工程价款优先受偿权预先放弃以无效为原则，特定条件下为例外，即承包人与发包人约定放弃或限制建设工程价款优先权的行使不损害建筑工人和他人合法利益的，则可以认定该约定条款有效。

4、承包人或主债权受让人对发包人享有的工程价款优先受偿权的范围，仅限于发包人欠付的工程价款本身，不包括利息、违约金、损害赔偿金等。

5、承包人或主债权受让人对发包人享有的工程价款优先受偿权，不包括建筑物所占用的土地价值部分。

6、承包人或主债权受让人对质量合格的建设工程享有工程价款优先受偿权，建设工程是否经竣工验收不影响承包人或主债权对受让人工程价款优先受偿权的行使。

7、通过以物抵债方式取得建设工程所有权的第三人，不能对抗承包人行使建设工程价款优先受偿权。

8、建设工程合同无效，不能影响承包人或主债权受让人对工程价款优先受偿权的行使。

9、实际施工人不享有建设工程价款优先受偿权；承包人或主债权受让人对违章建筑不享有建设工程价款优先受偿权。

10、建设工程的网签、备案、预告登记，不影响承包人或主债权受让人对工程价款优先受偿权的行使。

11、同一建设工程施工合同项下有多个单位工程，若能区分各个单位工程欠付工程款的，则建设工程价款优先受偿权应分别计算予以保护；若对各单位工程的欠付工程款无法区分的，建设工程价款优先受偿权不宜针对各个单位工程分别计算，而应作为一个整体统一计算。

12、商品房消费者物权的优先保护，并不排斥承包人建设工程价款优先权保护的确认，至于承包人的该等权利能否真正实现或实现程度大小，则可视情形而定。

参阅案例及裁判观点

1、参阅案例：最高人民法院某建设工程施工合同纠纷执行监督案(2019)最高法执监470号民事裁定书

裁判观点：建筑物、构筑物等转让的，所占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，即便房地分属不同权利人，在处置程序中，也应遵循一并处分的原则，以使受让人取得完整的土地使用权。 “房地一体”应当理解为针对处置环节，而不能将建筑物与土地使用权理解为同一财产。因此，虽然对房地产一并处分，但应当对权利人分别进行保护。因此，上海高院和上海二中院以涉案房地产应一并处置为由，认定工程款优先受偿权及于涉案土地使用权缺乏法律依据。

2、参阅案例：最高人民法院某建设工程施工合同纠纷民事再审案（2022）最高法民再114号民事判决书

裁判观点：承包人直接向发包人主张工程款优先受偿权，应当以达成工程折价协议为必要，否则，承包人的单方主张并不能视为正确的行权方式，不能起到催告优先受偿权的法律效果。

现行法律索引摘录

《中华人民共和国民法典》

第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（一）（自2021年1月1日起施行,法释〔2020〕25号）

第四十条 承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。

承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。

第四十一条 承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

第四十二条 发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。

《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》法释〔2023〕1号

二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第五百零六条第二款 对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。