【以案普法】签完合同房屋被查封，还能过户吗？

2015年，秦某与A公司商定以房抵款，随后双方签订商品房认购协议，约定秦某购买A公司开发建设的房屋一套，付款方式为一次性付款，即买方应在签署本协议时一次性缴纳购房款全款1403136元，并注明“抵扣工程款”字样。后A公司依约向秦某交付案涉房屋，但未办理过户。秦某多次找A公司协商过户事宜未果，遂起诉至宝坻法院，要求A公司履行认购协议，为其办理过户手续。

被告A公司辩称，同意秦某的诉讼请求，认购协议系双方真实的意思表示，但是案涉房屋现已被司法查封，A公司无法配合秦某办理过户。

为摸清案涉房屋的产权情况，承办法官前往不动产登记中心进行调查。司法查询结果显示，案涉房屋系A公司单独所有，已经被其他法院查封，另有五家机关办理轮候查封登记。

庭审过程中，承办法官向原告秦某释明，案涉房屋处于查封状态，认购协议存在履行不能的情形，其可以在履行不能的情形消除后另行主张或者请求解除合同并要求A公司承担违约责任。基于双方以房抵款的约定以及A公司目前的经营状况，秦某选择第一种解决方案，当庭申请撤回对A公司的起诉。

    根据相关法律规定,在案涉房屋被查封的情况下,双方不能办理房屋过户手续,但案涉协议意思表示真实,内容不违反法律法规和公序良俗,因此认购协议系有效合同

然而，由于我国奉行不动产登记、动产交付的物权变动模式，尽管秦某实际占有案涉房屋，但是从法律上来讲，秦某并未取得房屋的所有权。此种情形已经构成法律上的“履行不能”，秦某可以请求解除合同并要求A公司承担相应的违约责任。

本案中，秦某选择在履行不能情形消除后另行主张，也就是在案涉房屋解除查封后继续履行协议，办理过户手续。司法实践中，常见的解封方法有以下三种：

房屋交易中，买受人应当谨慎审查房屋的实际状况和权属情况，特别是房屋能否顺利办理不动产转移登记。

若签订合同前发现房产已经被查封，买受人需警惕房屋不能过户等法律风险；若合同签订前房屋遭遇查封，买受人既可以主张解除合同并要求卖方承担违约责任，也可以请求卖方继续履行合同，及时解除房屋查封状态。通常情况下，继续履行合同的不确定性更高，可能涉及到相关案外人或者第三人，由此产生的风险较大且时间成本较高。实践中，面对个案的不同情况，需综合各种因素来选择最合适的维权途径。

法条链接：

《城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

《民法典》第五百八十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。