案例解析 | 借名买房（代持）究竟行不行？

          借名买房行与不行，法律说了算。最高人民法院在“（2020）最高法民再328号”一案中回答了这个问题。由于法律文书佶屈聱牙，晦涩难懂。本文根据我自己的理解，以时间先后顺序整理出来，以便于大多数读者理解。

 

先说结论：不!行！原文来源：裁判文书网
https://wenshu.court.gov.cn/website/wenshu/181107ANFZ0BXSK4/index.html?docId=nQaEQdsLTgvFME0fjpVwl79ND5ue7yKeaM/ZYG+M3yVStY7SAPpKAZO3qNaLMqsJJfS4w72MoLhC683ozZoAUtSFzWT0no8+CNOxtIYEHInk70udaOfldZ822lSf/4NM

 

一、 基本案情

代持事由及证据

徐沛欣没有北京市的购房资格，想买一套新房。借用曾塞外的名字购买。

2012年12月20日，双方签订《房产代持协议》。

2012年12月24日~2013年5月8日，徐沛欣陆续向开发商账户上汇入购房款2660万（为便于阅读，数字做了四舍五入）

 

2013年3月8日，开发商与曾塞外签订商品房买卖合同，合同署名人“曾塞外”均为徐沛欣代写。同日办理网签。

2016年2月19日，载有“曾塞外”名字的房产证登记生效。

2016年8月27日，曾塞外把房产抵押在北京银行。

 

徐沛欣作为实际产权人，实际占有房产。

2016年10月14日，徐沛欣缴纳涉案房产的车位租金14160元。

2016年11月4日，徐沛欣缴纳燃气费114元

2016年12月26日，徐沛欣一次性缴纳3年，每年15676.8元的取暖费。

 

纠纷来源

2014年4月25日，庆然公司 找 兴业银行 和 中集哈深公司借款2910万，期限6个月。曾塞外作为保证人之一，对2910万借款承担连带保证责任。贷款到期后，庆然公司无力偿还，违约。中集哈深公司要求执行曾塞外名下资产抵债。

2016年5月16日，沈阳法院判决曾塞外等人履行连带保证责任。

2016年10月17日，法院查封曾塞外名下的案涉房屋。

二、 审判经过

一审

2017年4月11日，徐沛欣向一审法院提出案外人执行异议。

 

Q1：关于徐沛欣与曾塞外是否形成借名买房关系的问题。

 

一审法院认为：结合曾塞外的证言及各项证据互相印证，徐沛欣与曾塞外借名买房事实成立！

 

Q2：关于中集哈深公司主张无论房产代持协议效力是否真实，其规避国家限购政策的行为目的及方式均存在不正当性，具有法律上的可非难性的问题。

 

一审法院认为：

01 限购政策为房地产市场的行政调控管理手段，非法律和行政法规的强制性规定，徐沛欣占用曾塞外的购房资格，曾塞外即失去购房资格，不会导致地区限购政策落空，不损害公共利益。

 

02 案涉房产代持协议及商品房买卖合同均形成于中集哈深公司与庆然公司的借款合同及与曾塞外的保证合同之前，不存在恶意转移财产、逃避债务、损害他人利益的情形。

 

故不能因此否定徐沛欣对案涉房屋享有的财产权利。

 

Q3：关于徐沛欣是否享有足以排除强制执行的民事权益问题

 

一审法院认为：

不动产物权登记产生的公示公信效力，系对社会公众产生的外部效力，但仅是一种推定效力，当事人有证据证明真正权利人时，可以推翻这种推定，维护事实上的真实。

 

本案中，《房产代持协议》及由徐沛欣代曾塞外签订的《北京市商品房现房买卖合同》均发生在法院查封案涉房屋之前，徐沛欣实际支付了全部购房款，在查封前交纳了案涉房屋的车位租赁费等居住费用，实际占有使用案涉房屋至今。

 

故徐沛欣不是登记薄上的房屋产权人，不影响其对案涉房屋的物权期待权。

 

中集哈深公司并非针对曾塞外名下案涉房屋从事借款交易，仅因曾塞外的保证责任查封执行曾塞外的财产。案涉房屋不是担保物，也未在诉讼中予以保全，仅是执行过程中被执行财产不足后才予查封。

 

故中集哈深公司对案涉房屋并无信赖利益保护的需要，非商事外观主义原则中保护信赖利益债权人的范围。

综上，可以认定徐沛欣作为案涉房屋实际买受人，享有足以排除强制执行的物权期待权。

 

关于本案诉讼费负担问题。徐沛欣知道或应当知道将其购买房屋登记在曾塞外名下将引发的法律风险，曾塞外作为被执行人不主动履行生效判决，均对酿成本案诉讼存在过错，故案件受理费由徐沛欣与曾塞外共同负担。

 

中集哈深公司不服一审判决，上诉。

 

二审

二审法院认为：

 

Q1：关于徐沛欣是否对借名购买的案涉房屋享有物权或物权期待权的问题。

 

首先，不动产登记行为只能产生权利推定效力，登记行为本身并不产生物权。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，要以实际权利状况为依据认定事实。徐沛欣与曾塞外就案涉房屋存在借名买房关系，徐沛欣也已证明其是案涉房屋实际出资人和占有人，故其主张案涉房屋物权归属于自己，法院应予支持或对真实权利主体予以审理认定。

 

其次，案涉房屋的代持行为不能导致物权丧失。双方通过借名买房的外在形式，将真实物权登记于借名人名下，是对物权的处分方式，当借名买房的物权归属发生争议时，真实权利人可直接向法院请求确认物权归属。购买案涉房屋虽违反了地方政府限购规定，但限购文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定，借名买房合同应认定有效。现有法律无违反限购政策导致物权消灭的相关规定，亦无证据证明案涉房屋代持行为存在恶意转移财产、逃避债务的情形，故认定徐沛欣不享有案涉房屋的物权，不符合上述司法解释的规定。一审判决认定徐沛欣以案涉房屋享有物权期待权而非物权系适用法律不当，二审法院予以纠正，但认定徐沛欣对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的裁判结果正确，应予以维持。

 

Q2：关于中集哈深公司对登记在曾塞外名下的案涉房屋是否享有信赖利益的问题。

 

曾塞外与中集哈深公司之间形成的是借款保证法律关系，保证责任属于信用担保。在该保证法律关系中未涉及案涉房屋，未体现对案涉房屋产生合理信赖。曾塞外签订《最高额保证合同》时，案涉房屋尚未办理不动产登记，网签合同尚未产生法律意义上的物权公示效力，中集哈深公司也未提供证据证明兴业银行基于曾塞外名下的案涉房屋签订《最高额保证合同》。中集哈深公司申请法院查封，不是基于商事交易行为，也非基于信赖房屋登记在被执行人名下而作出商事交易行为、支付对价，无信赖利益可言。故对中集哈深公司主张其对案涉房屋享有信赖利益应依法执行的上诉请求，不予支持。

 

判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费174760元，由中集哈深公司负担。

 

在这期间，徐沛欣取得北京市购房资格。

 

2020年7月17日，朝阳区法院作出的（2019）京0105民初17453号民事判决书，证明法院生效判决已确认徐沛欣与曾塞外间代持房产合同关系合法有效，徐沛欣系案涉房屋实际权利人，曾塞外应配合办理案涉房屋的所有权变更登记手续。

 

2020年8月26日案涉房屋已变更登记至徐沛欣名下。

 

最高人民法院再审

 

Q1：关于徐沛欣与曾塞外之间是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。

 

可以认定徐沛欣在不具备再次购房资格的情形下，为规避国家及北京市房地产限购政策，通过借用曾塞外之名进行买房并支付了购房款，徐沛欣与曾塞外之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。

 

Q2：关于案涉房屋过户前徐沛欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行。

 

2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），是基于部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展的现状，为切实稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房，切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。该通知授权“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”北京市人民政府为贯彻落实该通知要求而提出有关具体限购措施的京政办发[2011]8号文件，系依据上述国务院授权所作，符合国家宏观政策精神和要求。

 

徐沛欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾塞外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。

 

故徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐沛欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。

 

徐沛欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系也不能当然成为房屋所有权人。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”根据前述法律确立的物权公示原则和不动产物权登记生效原则，除非法律另有规定外，不动产物权的变动应履行变更登记程序才能发生相应的法律效力。

 

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”但司法解释的该条规定系适用于利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记等情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形。

 

本案徐沛欣借用曾塞外名义签订商品房买卖合同、办理相关手续，故意将案涉房屋登记在曾塞外名下，不属于前述法律规定的登记错误情形。

 

在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。

 

故仅依据借名买房协议，徐沛欣并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。原审判决认定徐沛欣因借名买房关系对案涉房屋享有物权或所谓物权期待权而足以排除执行，认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。

 

Q3：关于案涉房屋过户至徐沛欣名下后是否能够排除执行。

 

徐沛欣与曾塞外之间的借名买房合同虽因规避国家限购政策、违背公序良俗而应认定为无效，但徐沛欣在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购朝阳区存量住宅条件，已经具备购房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正。

 

2018年底，徐沛欣向朝阳区法院提起合同纠纷诉讼，以房屋代持关系为由请求办理过户登记手续。朝阳区法院于2020年7月17日作出生效判决，认定徐沛欣申购朝阳区存量住宅的初步核验通过，符合购房政策，判令曾塞外配合办理案涉房屋的所有权转移登记手续。后通过法院执行程序并经房屋登记机构确认，徐沛欣于2020年8月26日取得案涉房屋的不动产权证书，成为房屋的所有权人。至此，在对曾塞外的执行程序中，中集哈深公司主张继续执行已经归属于徐沛欣的案涉房屋，已然不具有事实基础和法律依据，不应予以支持。

 

Q4：关于中集哈深公司对案涉房屋是否存在受法律保护的信赖利益。

 

在中集哈深公司与案外人庆然公司的借款关系中，曾塞外对庆然公司的借款提供连带保证。......, 保证担保属于人保，具有人身信赖性和责任财产可变性等特点，区别于物的担保中针对某一特定物而设立的担保。中集哈深公司作为保证债权人，在同曾塞外签订《最高额保证合同》时，案涉房屋尚未登记在曾塞外名下，中集哈深公司主张其系对案涉房屋产生特殊信赖才从事借贷交易，对案涉房屋存在应受法律保护的信赖利益而应予执行，缺乏理据，明显不能成立，原审判决不予支持其主张，并无不当。

 

综上，徐沛欣为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成为案涉房屋所有权人。在本院裁定提审后出现的新事实，已经从根本上改变了案涉房屋的权属关系，中集哈深公司在对曾塞外的执行程序中主张继续执行案涉已经属于徐沛欣的房屋，缺乏理据，不应支持。原审判决适用法律虽有错误，但徐沛欣已经取得案涉房屋的所有权，足以排除法院的执行。故此，本院依照《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：

维持辽宁省高级人民法院（2018）辽民终211号民事判决。

本判决为终审判决。

二〇二〇年十二月二十六日