不动产抵押合同成立但未生效，能否要求抵押人承担责任？

甲公司与我银行达成《借款协议》，约定借款金额为3000万元。乙公司以其公司名下国有土地使用权为上述借款提供抵押担保，与我银行签订《抵押合同》，抵押合同中约定：“本合同自双方法定代表人、负责人或其授权签字人签署并加盖公章之日起生效，但依法需要办理抵押登记的，则自抵押登记手续办理完毕之日起生效。抵押权于合同生效之时设立。”

 

合同签订后，我银行向甲公司提供借款。但项下的抵押因乙公司拖延原因没有办理抵押登记。后借款逾期，我银行诉至法院要求乙公司在3000万元限额范围内对甲公司未偿还款项承担责任。

 

问，我行的诉请能否被支持？

 

律师回复：本团队律师认为：虽然你银行不享有抵押权，但你行的诉请会得到部分支持。

 

因为抵押合同特别约定了在不动产办理完成抵押登记后合同生效，本约定符合物权法第十五条的规定，合同成立，但并未生效。依据物权法第一百八十七条的规定，抵押权因抵押物未登记而未设立，故你银行对抵押合同约定的抵押物享有优先受偿权。

 

但，抵押合同因未办理抵押登记导致合同虽然成立但没有生效，对于未生效的责任应有谁承担的问题，因抵押物办理抵押登记应当为你银行与乙公司的共同义务，需要双方配合才能完成，根据你银行所提到的信息，乙公司在抵押未登记中存在过错，依据合同法的规定和双方之间的合同约定，乙公司违反了诚实信用原则，未尽到相关配合办理抵押登记的义务，你银行对乙公司办理抵押登记手续存在信赖利益，乙公司构成缔约过失。

 

同时，抵押人乙公司在办理抵押登记过程中处于被催促的地位。依据担保法司法解释第五十六条第二款规定并结合担保法司法解释第七条规定的精神，如果你银行和乙公司均未举证对方过错的，乙公司仅对未办理抵押登记应当承担次要责任。因此，特别提醒你银行应当提供要求乙公司配合办理抵押登记，乙公司不予配合的证据。

 

相关法条：

《物权法》

 

第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

 

解读：该条是物权法关于合同效力和物权效力区分的规定，不动产物权变动未办理物权登记不影响合同效力，不动产物权变动的合同效力原则上自合同成立时生效，除非法律另有规定或当事人有特别约定。上述问题中，争议的抵押合同特别约定了在不动产办理完成抵押登记后合同生效，符合物权法第十五条的规定。因此，抵押合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同成立。

 

《民法总则》

 

第一百一十九条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

 

解读：抵押合同已经成立，无论是否生效，对双方当事人都具有约束力。但成立的合同与生效的合同对当事人的约束力是不同的。

 

《合同法》

 

第四十二条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：

 

（一） 假借订立合同，恶意进行磋商；

 

（二） 故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；

 

（三） 有其他违背诚实信用原则的行为。

 

《合同法司法解释二》

 

第八条 依照法律、行政法规的规定经批准或者登记才能生效的合同成立后，有义务办理申请批准或者申请登记等手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约定办理申请批准或者未申请登记的，属于合同法第四十二条第（三）项规定的‘其他违背诚实信用原则的行为’，人民法院可以根据案件的具体情况和相对人的请求，判决相对人自己办理有关手续；对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。

 

解读：根据合同法的立法精神，缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方因违背其依据的诚实信用原则所产生的义务，而致另一方信赖利益的损失，并应承担损害赔偿责任。缔约过失责任以过错为归责原则，合同成立后需要办理申请登记手续才能生效的，有办理登记义务的当事人而未办理的，给相对人造成的实际损失，应当承担缔约过失责任。

 

《商业银行法》

 

第三十六条规定 商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。经商业银行审查、评估，确认借款人资信良好，确能偿还贷款的，可以不提供担保。

 

参考案例：

 

（2017）最高法民终436号

 

实务提醒：

问题中银行对乙公司的信赖本是物保利益，却因未能办理抵押登记导致未取得抵押权；又因合同签订中约定“登记生效”导致不能依据抵押合同向乙公司主张合同责任；只能退而求其次主张缔约过失，可谓损失惨重。因此，在实务中要应依法依规操作抵押登记确保抵押权后放款、应审慎设定合同生效条款、同时提醒当事人对相对人的违约行为应收集保留相关证据。

 

律师提示：

不动产抵押，未登记不能取得抵押权，抵押合同如约定“登记生效”，则未办理登记抵押合同处于未生效状态，债权人仅能以抵押人不配合为由向抵押人主张缔约过失责任。