随着我国房地产行业的发展，装饰装修行业也逐步兴起，并发展迅速。实践中随之而来的有关装饰装修工程的纠纷也日渐增加，由于针对此类纠纷的法律制度的不明确，司法裁判中存在较多争议。

本期，我们选取了一则最高法院典型案例，就相关问题进行了分析研究。下文，我们将予以分享，希望对您有所启发。

案情简介

一、2014年3月10日，东宇公司与金典公司签订《装饰工程施工合同》，将东宇国际饭店装饰范围内的工程项目交由承包人金典公司施工。

二、2014年3月10日，双方签订《补充协议书》，对设计费、工程进度款支付及工程质保金的预留比例等方面做了补充约定。合同履行过程中，因东宇公司不能按时足额支付工程进度款，工程不能正常施工。

三、双方于2015年5月、10月多次签订补充协议，约定金典公司应于2016年1月前完成全部装饰工程，且全部达到验收标准，并交付使用。上述协议签订后，金典公司按期完成装饰工程，并向东宇公司送达竣工申请单、交工通知。

四、东宇公司未按期组织验收，金典公司认为案涉工程已按期移交东宇公司，出具工程结算单载明工程价款，后金典公司向法院起诉要求东宇公司支付未付工程款并主张优先受偿权。

五、法院经审理认为，装修装饰工程属于建设工程，可以适用优先受偿权的规定，但装修装饰的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。案涉建筑物的所有权人及发包人均系东宇公司，故金典公司有权对案涉装饰装修工程价款主张优先受偿权。

核心观点

装修装饰工程属于建设工程的范畴，一般应适用《民法典》第807条关于工程价款优先受偿权的规定，但装修装饰的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。另外，因家庭居室装饰装修工程不受建设工程相关法律的调整，该类承包人亦不享有优先受偿权。

实务分析

通常是指对建筑物的装饰或装修，一些装饰装修工程不仅对建筑物内外表面进行简单处理，还会对建筑物的主体和承重结构等进行变动与施工，这些工程实际上与建设工程施工并没有本质差异。因此，在司法实务及相关规定中均认为装修装饰工程属于建设工程，适用建设工程相关的规范。装饰装修工程的发包人与承包人同样享有建设工程施工的发包人与承包人的各项权利义务。由于装修装饰工程属于建设工程，因此，该承包人同样对工程价款享有的优先受偿权利。

但在装饰装饰工程中，承包人的优先受偿权与一般的建设工程承包人享有的优先受偿权又有所区别：首先，由于装饰装修工程是在已建造完成的建筑物的基础上进行的再次加工与修缮，因此，其优先权的范围应当限定于装饰装修工程对建筑物增加的价值范围内。其次，只有装饰装修工程的发包人是建筑物所有权人以及承包人与该建筑物的所有权人之间有合同关系时才可行使优先受偿权。最后，装饰装修工程的价值依附于主体工程，为实现装饰装修工程折价或拍卖，主体工程整体需要折价或者拍卖，同时工程整体变价时包含装饰装修工程的价值能够单独计算。

另外，由于装饰装修工程分为“工装”和“家装”两种，司法实践中通常认为“家庭装饰装修合同”属于承揽合同，按承揽合同的相关规定进行处理，不受建设工程相关法律的约束，因此，对于家居装饰装修合同不能参照建设工程的规定享有优先受偿权。

律师建议

首先，为保证承包人的合法权益，建议承包人在与相对方签订合同时需注意发包人是否为该建筑物的所有权人，或者发包人是该建筑物的合法使用人，而所有权人也与承包人形成了合同关系。其次，承包人应当注意，装饰装修工程承包人的优先受偿权的行使条件与一般优先受偿权也不同，建议承包人当工程最终竣工结算已确定工程价款的支付方式和时间后，积极向发包人主张工程价款。此外，装饰装修工程的承包人在行使价款优先权时还应当注意行使优先受偿权的法定期间,避免因超期而产生损失。

类案参考

案例一 最高人民法院在审理万兴公司、中城辉煌有限公司建设工程施工合同纠纷[（2019）最高法民终1800号]一案中认为，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十八条规定：“装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖价款优先受偿的，人民法院应予支持，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有人的除外。”案涉装修工程的7#、8#、9#、10#楼所有权及其土地使用权并非中城辉煌公司所有，依据上述司法解释规定，万兴建筑公司作为承包人无权就该四栋楼的工程价款主张工程价款优先受偿权。由于万兴建筑公司施工的工程除该四栋楼外，还包括2#、3#、4#、6#楼，中城辉煌公司已付工程款156690138.7元，并未区分所付具体楼栋工程款，故一审法院以欠付工程款与应付工程款的比例来确定不享有优先受偿权的7#、8#、9#、10#楼的工程款比例，并进而确定、扣减不享有优先受偿权的7#、8#、9#、10#楼的工程款金额，并无不妥。鉴于本院对案涉工程总造价的认定作出调整，故相应的不享有优先受偿权的7#、8#、9#、10#楼的工程款金额也应作出调整。

案例二 最高人民法院在审理奇信公司、鑫东源公司装饰装修合同纠纷[（2018）最高法民申2301号]一案中认为，奇信公司与鑫东源公司订立《施工合同》及四份补充协议，从协议内容上看，该工程是对已有建筑物按照发包人出具的样板间全套施工图进行室内装饰装修。虽然涉及到建筑电气、给排水等施工内容，但这些施工内容能够被涵盖在装饰装修范畴内，原审认定案涉合同属于装饰装修合同并无不当。《施工合同》系奇信公司与鑫东源公司的真实意思表示，没有法定的合同无效情形，原判决认定该合同合法有效并无不当。根据《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》指出：“装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。”原判决判令奇信公司对案涉工程款享有优先受偿权，符合上述法律规定，并无不当。奇信公司关于原判决适用上述规定属适用法律错误的申请再审理由不能成立，原判决适用法律并无不当。

案例三 根据《住宅室内装饰装修管理办法》第四十四条规定：“工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下，可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。”即针对符合该条规定的两项条件之一的可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动，视为家庭居室装修装饰活动，参照该办法执行。家庭居室装修装饰活动不属于《建筑法》的调整范围，对于家庭居室装饰装修合同引起的纠纷应当依据《合同法》有关承揽合同的规定，并参照《住宅室内装饰装修管理办法》予以处理。本案中，吴建军为装修自己所租赁商铺而与瑞祥佳艺公司签订合同，虽名为施工合同，但因合同工程总造价仅为3万元，故对于这种非住宅装饰装修活动，应视为家庭居室装饰装修活动。本案案由应为承揽合同纠纷。二审判决适用《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》处理本案属适用法律错误，应予纠正。依据合同法第263条的规定，吴建军作为定作人应当按照约定的期限支付报酬。在其未能依约支付报酬时，其无权要求瑞祥佳艺公司支付逾期违约金。依据合同法第262的规定，基于鉴定结论显示的瑞祥佳艺公司的装修未完工及存在的质量问题，一审判决瑞祥佳艺公司承担修复等各项费用于法有据，计算方式和结果正确，本院予以确认。

法条链接

1.《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》

第三十七条 装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

2.《中华人民共和国民法典》

第七百七十条 承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人支付报酬的合同。

承揽包括加工、定作、修理、复制、测试、检验等工作。

第七百八十一条承揽人交付的工作成果不符合质量要求的，定作人可以合理选择请求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等违约责任。

第八百零七条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

3.最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》

装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

4.《住宅室内装饰装修管理办法（2011修订）》

第四十四条 工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下，可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。

许有根 律师   安徽黄金律师事务所   法律咨询热线：131-5565-1118