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律师服务买房这件事，对于个人或者说整个家庭都是很重要的事情，房屋买卖由于交易金额大、交易周期长、交易流程复杂，交易过程中存在诸多法律风险。拿起法律武器，善用法律制度，是防范风险的最佳方式。今天就给大家安利一个既靠谱又方便的法律武器——预告登记。
首先一起来看一个真实案例
今年2月底，孙先生通过某知名房产中介购买了一套二手房，签订合同时查询了房产登记信息，确认没有问题后，孙先生办理了网签并支付了150万购房款，约定6月份过户。
在此期间，孙先生多次联系办理过户，但原房主以各种理由拖延过户，并拒绝露面。眼看过户时间就要到了，孙先生还书面通知逾期过户的法律责任，但是原房主还是找各种借口拖延办理过户。
为了解真实情况，孙先生到不动产登记中心查询登记情况，却惊讶的发现：明明签合同拉产调时房子还一切正常，怎么没过多久，购买的房子竟然被查封了！最后孙先生不得不解除了合同，并要求对方返还首付款150万，可这又是一个漫长的过程，还耽误了购房的好时机。
对买房者来说，核心需求是获得房屋的产权。一般我们都知道签订合同之前要查询房产登记信息，确认购买房产是“干净”的，也就是没有抵押、查封，以防给钱以后过不了户。案例中的孙先生也是这样做的，但这并不能完全保证交易安全无忧，从签订合同到正式办理房产过户，少则几十天、多则几个月，这段时间也很有可能会发生法律风险，阻碍到房产过户。
一房多卖就是房东把房子同时出售给多个买家，但是房子只有一套，最后只能给一个人交付房产和办理过户手续，其余买家就会遭受损失。
有时候房东已经负债累累，眼见债主就要起诉，想赶紧卖房还债或者转移资产，还没完成过户前，债主可能申请法院司法查封，买方就无法办理房产过户。
有一些不诚信的房东，在签订合同之后，再以出卖的房产抵押借款，抵押之后，房产难以过户。即便可以过户，那么买家也要承受房产上的抵押，背上债务。
面对上述几大法律风险，《物权法》赋予了我们一个非常好的法律武器，能够让我们有效防止上述三个风险，那就是“预告登记”制度。
预告登记的法律依据是《物权法》第二十条和《民法典》第二百二十一条。
《民法典》第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
预告登记制度目的是限制房屋出售人处分房产，以保障购房人未来取得房屋所有权，它能够防止办理预告登记后不利于购房人请求权的任何物权变动的发生。具体来说，可以起到以下三个方面的作用：
一防“一房多卖”
一房多卖的情况下，各个买房人处于相互竞争关系中，都希望把房产过户给自己。如果有人办理了预告登记，根据预告登记的效力，在预告登记期间，不动产登记机关不会办理其他人的房产过户申请。办理预告登记后，就保障了权利人独自请求房产过户的权利，排除其他人办理房产过户，可以在一房多卖的竞争关系中胜出。
二防“他案争议”
办理预告登记以后，案外人可能申请司法机关查封，作为买受人来说，由于已经办理了预告登记，可以根据法律规定，向执行法院提执行异议，请求解除法院的查封，预告登记效力也可以较好防范被司法查封的风险。
三防“抵押负债”
根据相关规定，办理预告登记以后，未经预告登记权利人的同意，房产无法再行办理抵押登记，即便违法办理了抵押登记，也不发生物权效力。那么这时候，就可以有效防止购买的被房产抵押。
最后还有一个误区，需要澄清一下：
很多人误以为办理房屋买卖合同备案登记以后，就是办理了预告登记，或者说，办理合同备案登记以后，就可以万事大吉。这是片面的观点，错误理解了合同备案登记的效力，也混淆了合同备案登记和预告登记。
首先法律性质不同。
合同备案登记是根据《城市房地产管理法》等法律规定开展的行政管理措施，预告登记是《物权法》规定的民事物权行为。
其次制度目的不同。
合同备案登记是为了规范交易秩序，在一定程度上能够防止一房多卖，但是不能防止查封和抵押。预告登记制度是一种请求权的保全制度，目的在于保障买受人请求过户的权利。
再次办理部门不同。
合同备案登记一般是房地产管理部门办理，房产交易中介公司也可以办理。预告登记必须通过不动产登记部门办理。
相关法条
《不动产登记暂行条例实施细则（2019修正）》第八十五条第二款预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
最后也是最重要的是，法律效果不同。合同备案登记一般只可以起到固定证据的作用，但是无法防止查封、抵押等行为，无法保障请求权的实现。预告登记是物权行为，具有物权效力，可以防止房产抵押、查封和一房多卖而无法过户，能够保障购房人实现物权。
来源｜上海市闵行区人民法院
作者： 周青松
责任编辑 | 张巧雨
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